未来12个月租金料下跌 隆办公楼前景看淡
2019年12月15日

国际知名产业顾问公司莱坊（Knight Frank）公布的今年第三季亚太区首要办公楼租金指数显示，尽管经济放缓，但主要办公楼的租金稳定，该指数按季增长0.1%，但较第二季的按季增长0.9%有所下跌。

该指数涵盖的亚太20座城市当中，有12个城市的租金保持稳定或有增长，但较第二季的14个城市，减少了2个城市。

吉隆坡是其中一座办公楼租金在第三季上扬的城市，然而，莱坊预测未来12个月租金将下跌的5个城市当中，吉隆坡却榜上有名，显示前景看淡。

今年第三季，吉隆坡办公室租金按季取得2.1%的增长，这可归功于新落成的敦拉萨国际交易中心（TRX）及保诚大厦取得更高的租金。

尽管如此，吉隆坡市中心办公楼市场仍处于低迷状态。

在供应与需求之间的鸿沟扩大下，吉隆坡新中央商业区首要A+办公空间的平均可实现租金率和租用率，持续面临压力。

提供诱人租约配套

整体而言，吉隆坡市内办公楼的业主们持续面对压力，为求保持甚至提高办公楼的租用率，纷纷提供诱人的租约配套，以吸引新租户和留住现有租户。

总的来说，此领域在短期及中期将持续面对挑战。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建就指出，展望未来，在供应量高企的情况下，吉隆坡市中心的办公楼市场竞争依然激烈，业主必须采取上述策略，来保持或提高其办公楼的租用率。

根据大马莱坊提供予《南洋商报》的莱坊吉隆坡办公楼市场2019年第三季报告，巴生谷办公楼市场中期内依然面临挑战，这是因为预计未来两三年内竣工和投入市场的新办公空间供应很多。

供需失衡日益严重

然而，商业行情依然欲振乏力，目前也没有强大的催化剂足以刺激市场需求。

因此，莱坊大马预期未来市场的吸纳率仍然疲弱。

在吉隆坡新的中央商务区，首要A级办公楼市场面临更大的下行压力，主要是因为供需之间失衡的情况日益严重，而新的办公楼和原有办公大楼则争夺同一批租户。

无论如何，目前有越来越多的跨国企业放眼在吉隆坡顶级办公大楼设立办公室，因此，拥有优质办公空间，而且租金富有竞争力及租约吸引人的新大型发展项目，如敦拉萨国际交易中心（TRX）及其他成熟的经济群体，将吸引这类跨国企业。

马来西亚最高楼敦拉萨国际交易中心（TRX ）已于今年第三季获得完工及符合证书（CCC ）。据报道，该建筑物已实现约20%的预租占用率，提供优质和高规格的空间，因此取得的租金较高。

市郊办公市场料保持稳定

吉隆坡市郊的成熟办公市场，则预料将保持稳定。

正当以租户为导向的办公楼市场竞争日益激烈，隆市外围成熟办公市场的优质办公空间供应日益增多。

这些地点的交通四通八达，无论自行开车或轻快铁等皆可轻易的出入，加上基本设施完善，食肆就在寸步之遥，正是租户趋之若鹜的办公地点，因此有一定的需求。

据报道，特定的产业信托管理层正专注于成本纪律及绩效及留住现有租户，这是因为市场行情低迷不振。许多业主也抱持开放心态，准备与共享办公空间（co-working space）业者合作，以填补各自办公楼内空置的办公空间。

当前的另一股趋势，是越来越多的老旧/过时办公楼进行翻新，或是改为其他用途，一切视乎有关办公楼的地点和邻里环境而定。

此外，基于目前办公产业供过于求，也有一些发展商检讨已获批准的办公用途发展项目，改为其他用途。

投资吉隆坡（InvestKL）有信心，明年可达致吸引100家跨国企业在吉隆坡设立区域办事处的目标。

据报道，自该机构2011年成立以来，截至今年9月，它已成功招揽了85家跨国企业。国内跨国企业与日俱增，将对产业市场带来多重经济效益，而且被视为有助于创造更多就业机会，刺激办公市场需求。

受各国局势影响

亚太办公楼租金难提高

根据莱坊2019年第三季亚太首要办公楼租金指数报告，亚太区域的办公楼市场因某些因素，令租金难以提高。

报告指出，这是因为美国与中国贸易战的紧张局势“余震”将持续动摇市场信心，英国退欧的具体结论仍然难以捉摸，同时，亚太地区主要办公楼市场，即香港，也正应对前所未有的社会动荡乱局。

莱坊亚太房地产中介主管帝姆阿姆斯特朗在报告中说，据莱坊第三季亚太黄金办公楼租金指数按季增长0.1%至157.3点，较去年同期上升1.8%，但低于第二季的3.4%。

“2019年接近尾声，我们维持对全年业绩疲软的预期，而预计租金指数将上升介于0至3%之间，低于去年的7.7 %。”

印度市场表现出色

报告说，印度办公楼市场在第三季度表现出色，孟买和新德里首都圈（NCR）创下1至3%的季度租金增长，而班加罗尔因今年上半年的资讯工艺领域按年劲扬33，以及一些企业进行业务扩充及合并等，在此有利因素下，其租金指数较上季增长高达8%。

报告说，东京在过去18个月体验强劲的供应，租金上涨情况后，在今年第三季终有所喘息，尽管市场空置率低，但是租金按度下跌4.3%。报告也提到香港的空置率虽低，但却遭持续的社会动荡拖累，办公租金率按季下降5.6%。

另外，澳洲市场在今年第三季表现强劲，该国经济稳定、低失业率、低利率及对优质空间的需求及有限的供应，造就珀斯的办公楼租金上一季增长2.3%，而悉尼办公楼租金也取得2.5%的增长率。

帝姆阿姆斯特朗指出，迈入2020年，在贸易紧张局势、经济放缓、社会及政治动荡下，办公楼租户和业主们将持续面对越来越大的压力，也极可能抑制办公市场增长前景。