总成交额4年来最高，大马房市触底反弹?
2019年11月17日

圣诞节未到，一度下着雪的国内房市似乎传来欢乐之音，除了世界不动产联盟（FIABCI）大马分会指2016 年开始陷低迷的房市料将在今年杪触底反弹；槟州房地产发展商会领导也相信，槟州产业12月31日之前，销量将出现飙高现象。

首先，FIABCI大马分会主席倪川鹏指大马房产市场今年杪总成交额，预计将达710亿3000万令吉，写下4年来最高水平，全年房产成交量为20万4840单位，也比2016 年高。

接着，槟州房地产发展商会主席拿督杜进良也告诉本报，槟州产业在今年12月31日之前，销量将出现飙高的现象。

根据他俩的论述，房市有冬去春来趋势，这有赖于联邦政府所推出的房屋政策，如“2019年拥屋计划”（HOC 2019）、外国人购城区公寓价格门槛下调等，都有帮助。

不过，Property Guru 却预测明年是房地产业前景较为逊色的新一年。产业顾问公司评测时也抱持谨慎态度。

倪川鹏也是澳洲产业经纪公司永利行（Raine & Horne International ）高级伙伴。针对一些人不认同房市好转之说，倪川鹏告诉《南洋商报》，他是按事实及数据来支持其谈话。

“我知道此番预测引来不少网民对此有负面评语，但是我坚持我的数据，因为我有亲身去了解。”

倪川鹏

HOC计划刺激购买量

倪川鹏强调，国内的房市表现有时候取决于政府政策，例如今年预测成交量创4 年新高，主要是因为政府今年推动的HOC 计划，刺激了国人的购买量。

财政部长林冠英今年7 月1 日宣布，政府决定把2019 年1 月1 日起推行至6 月30 日的HOC，延长至今年12月31日，让房屋首购族继续享有免印花税优惠，助他们以更便宜的价格，买下人生第一间房屋。

他重申，今年房市向荣，有赖于政府推出的房屋政策，如2019 年HOC ，尤其是巴生谷及雪兰莪州，将会刷下今年最高成交额的地区。

财政部长林冠英今年7 月1 日宣布，政府决定延长2019年HOC至今年12月31日，让房屋首购族继续享有免印花税优惠。这项计划原从2019年1月1 日起，至6 月30日为止，旨在协助大马房屋首购族，以便能以更便宜的价格，买下人生第一间房屋。

倪川鹏形容：“这好比维他命，提供足够的维他命，人也会健康。”

盼HOC 计划再延长

倪川鹏强调，政府若在明年持续推动HOC 计划及豁免买卖合约印花税，再加上银行及金融机构的大力支持，明年的房市预计将会继续蓬勃增长。

他透露，与房屋及地方政府部合作推行2019年HOC 的马来西亚房地产发展商公会（REDHA ）最近也透露，HOC 计划下，房市成交量剧增。

“确实数据相信不久后，将会由财政部或REDHA 来宣布。”

他希望政府能再次延长HOC 计划6 个月。

询及政府应如何解决房地产滞销及供应过剩问题时，这么回应。

政府应一视同仁提供二手房市奖掖

倪川鹏认为，政府在刺激新房产市场时，二手房市也需进一步推动。

他说，一些人指希盟政府偏向发展商，只为新的房屋发展项目提供多项优惠，所以为了使到国民受惠，政府应一视同仁，扶二手房产一把，二手房产的卖家及买家也是大马人，为了让人民受惠，政府应考虑提供奖掖及优惠。

另外，他说，外国人买主要城市公寓的价格门槛从100 万令吉下调至60 万令吉，也是正确举措。

提及房产滞销问题，他说，一些房屋发展计划兴建在不理想的地点，造使购屋者对相关房产兴致缺缺。

他认为，这是发展商本身的商业决定，应交由发展商本身去解决问题。

房市反弹利好因素

●政府的各项有利政策

●2019年拥屋计划

●下调外国人买房门槛

槟产业销量年杪前飙高

槟州房地产发展商会主席拿督杜进良接受《南洋商报》电访时表示，槟州产业今年12月31日前，销量将出现飙高现象。

他说，HOC激励了槟州产业热卖，尤其槟州发展商在今年首10个月，就售出了总值14亿令吉的1900个单位住宅产业，其中以高楼居多。

询及高楼及有地房产的个别销售数据时，他表示该会并没有个别数据，只有整体数据。

“HOC的截止日期为今年12月31日，我们预见这之前，槟州房产成交量将飙高。”

他表示，HOC计划让向发展商购买价值30万至100万令吉滞销公寓房产的人士可以豁免印花税，而价值100万至250万令吉的产业则首100万令吉获得豁免3%印花税，同时还可获得参与HOC的发展商给予至少10%折扣。

他促请有意购屋者紧捉最后机会购买房产，过了最后期限就无法再享有豁免印花税的优惠。

尽管HOC计划下，槟州房市有复苏迹象，但杜进良表示，槟州依然面临房屋供应过剩而出现滞销的问题，因此该会或将向财政部申请，将HOC计划的期限再延长至明年。

“就算政府同意将HOC计划期限延长，但我们也必须拟出良好条件来控制，而不是越建越多房子，这样根本无法解决房屋滞销的问题。”

杜进良

购屋者面对高拒贷率

他说，申请延长HOC期限是否获批还是未知数，必须看12月31日过后的整体房产销售成绩如何。

他也认为，房产滞销的最大问题，仍旧是购屋者面对高拒贷率。这问题只有在国家银行重新检视及放宽其贷款条件，才能获得解决，

不过，他说，该会为刺激房市，除了建议政府实施豁免外国人购屋税，也于2个月前致函州政府、雇员公积金局等单位，建议政府准许购屋者提出公积金的第二户头来购买房屋及摊还房贷的分期付款。

“我们其实有数项建议，其中还包括降低外国人购屋的门槛，全盘建议已呈州政府。”

邱文传

积极推销滞销单位  

霹发展商不敢建新屋

对国内房地产市场今年杪反弹之说，大马房地产发展商公会霹雳州分会会长邱文传不认同相关言论，因市场低迷以致州内的住宅乃至商业单位都停滞不前情况已是有目共睹。

“大家都可发现近期推介新屋或商业单位的活动，明显减少或甚至没有。”

邱文传向《南洋商报》说，其分会会员面对类似情况，仅是积极推销之前滞销的单位，不敢贸然买地建新屋，再者手上没有足够现金流。

他坦言，本身的律师楼在吉隆坡也有办理房屋买卖手续，但近期也很淡静。

邱文传指出，若真要比较州内的新屋及二手屋市场，他认为，怡保多数民众还是以买新屋为首选，不像吉隆坡会以地点为优先考量。

“一般怡保小家庭会想若买二手屋，还需掏一笔钱装修，不如直接买新屋，可一次性借贷充足的钱。一些新房产也有提供家具等，拉个行李箱就能入住。新婚夫妇通常也选择新屋为主。“

他披露，怡保畅销二手屋业当数怡保花园及桂和园一带较抢手，二手单层排屋需30多万令吉、双层二手排屋则达50万令吉左右。

邱文传表示，目前房市仍面对银行贷款严谨，加上申请外劳程序耗时及据闻下个月调涨15%的建筑材料，加剧市场的严峻。

他说，据悉州内仍有3000至4000间滞销房屋，希望HOC到期后能延长。

Property Guru：HOC年终落幕

房地产新一年前景逊色

尽管如此，Property Guru 认为，房地产在新的一年前景将较为逊色。

它指出， 犹如PropertyGuru Market Index (PMI) 2019年第三季度报告显示般，随着2019 HOC年终的落幕，加上宏观经济指标参差不齐的情况下，房产业主和物业卖家们，逐渐下调物业的售价。

它指我国的整体PMI按年同比下降了0.9％，按季度下降了1.2％，显示房地产业内主要玩家们短期和长期双方面的看跌情绪。政府落实大量住房项目和房屋措施的情况下，2019年第一季度至第二季度期间，房屋的询问价短暂上涨了0.8％。

“大马多数的主要市场，包括隆，雪和槟城的询问价都出现了类似的季度环比下降和长期下降趋势。柔佛州反而出现例外趋势，它的年同比增长率仅仅为0.3％以及在2019年第三季度环比出现与以往不一样的发展方向。随着预算案中缺乏重要房地产驱动因素，这种与以往不一样的发展势头，很可能会持续到2020年。 ”

它认为，槟城的询问价环比下降幅度最大，其价格指数从2019年第三季度的94.8%下降至93.4%，一共降了1.5%。2018年第三季度后，槟城的询问价呈现了持续增长，其PMI更是在今年第一季度达到94.8点的巅峰值，而且2019年第三季的下降是发生在这持续增长现象之后的事情。

“过去一年的增长趋势很可能归因于2019年财政预算案免除印花税和其他激励措施，以及对于民众们对于2019 HOC逐渐提升的接受度。但是，长期而言，与促销活动并存的折扣优惠和其他促销手段，可能会对询问价带来负面的影响。”

PropertyGuru马来西亚区经理Sheldon Fernandez说：“2019年第三季度中，供应持续增长着，其指数为22％，与2018年的几个季度相比而言，是一个正面转折，同时表明卖方有意脱售房产，但总的来说卖方依然乐于采取观望态度。”

隆可负担屋需求仍旺盛

尽管幅度较小，吉隆坡市场也表现出与槟城相似的趋势。第二季度的短暂上涨之后，吉隆玻今年第三季度的询问价下跌了0.9％。尽管没有槟城同期的下降那么明显，但这是吉隆坡自2015年第一季度以来的长期下降趋势。

Fernandez提到：“市场上仍有大量错配的吉隆坡房地产，而且对于可负担房屋的需求仍旺盛，尤其是在吉隆坡这样理想的地段。待观察的是2020年预算案中重新调整的外国人置产门槛如何影响这些错配房产。”

他认为，与槟城一样，吉隆坡本季度询问价的下降。可归因于HOC而导致的价格下跌。这趋势也可以被视为一项长期调整，为人们对可负担房屋的需求和发展商对于利润率较高房地产的偏好之间，寻找一个平衡点。

“与槟隆卖家一样，雪兰莪州的卖家也在今年第三季将询问价下调了0.8％，其PMI从91.9降至91.1。同样的，此下降现象出现于自2015年第二季度以来长期下降的趋势之中。

“雪州表现出强劲的同比趋势，2019年第三季度已经是连续四个季度的同比增长。这也意味着，尽管呈现长期下降趋势，但今年的房地产前景和购屋情绪，比去年同期已改善许多。”

他说：“房贷批准方面，拒贷多数发生在低端物业，中高端物业市场则没面对这问题。”

柔询问价长期上升

柔佛州是唯一在2019年第三季度呈现积极趋势的州，2016年第一季度以来，询问价一直呈长期上升趋势。在2019年第三季度，它的询问价保持不变； 但是，与他州下降趋势相比，已是一项进步了。

随着柔州2019年上半年达到总值1722亿令吉的投资额，其中39％是来自国外的直接投资，这正面的投资情绪极大可能涉及柔州的房地产业。因此，该州强劲的价格势头和交易积极性很可能会持续一段时间。

“2019年第二季度增长了118％的供应量在本季度保持了良好的上升轨迹，增长了119％，也同时表明了该州的房地产业正在经历良好的上涨率。这要归功本地人和外国人对于房地产的持续需求，导致房地产的价格有办法进行调整。”

它认为未来几季度房地产的前景预示中立，其中削弱因素包括中美贸易的紧张关系，我国受影响较大。

此外，不断提高的关税已损害了全球价值链（GVC），对与GVC相关的经济增长留下了深远的影响。尽管进速较慢，我国主要市场内房地产的供求不匹配仍继续着，而2020年预算案的措施也主要针对首购族 和对房产过剩而采的临时措施。

Fernandez总结说：“虽然令吉在最近逐渐顺利的中美贸易谈判后表现强势，但随着大马国家银行和美国联邦储备委员会降息，HOC的结束，产业盈利税的持续和预算案中缺少的房地产业强力发展驱动因素，房地产新的一年前景将较为逊色。”

莱坊：若达4%经济增长

人们将续投资产业

房产顾问公司莱坊（Knight Frank）指2020年预算案被税务谘询顾问及经济学者视为中等及稍倾正面。

它指出，不管4.8% 的经济增长预测是否倾向乐观一边，任何4%以上的增长都不容小看，若可达致，将可为商界促成正面环境，及可促成稳定局面使人们继续消费及投资于产业市场。

就外国人买城区公寓价格门槛下调，莱坊认为柔佛或可获益，新加坡人或来依斯干达特区投资房产，尤其建议中的柔新捷运宣布继续之后。

它认为，槟州政府已表示它考虑把门槛降至80 万令吉，只限6个月。

至于隆市，降槛或对外国投资者有兴趣的吉隆坡城市中心（KLCC）或满家乐等房产百万令吉的高档住宅区有帮助，因为外国投资者若要买百万以下房产就须找市郊，举例说文良港、甲洞及蕉赖，而他们对这些区不熟悉，或使他们没什么感兴趣。