分析师指出,低融资成本推动了REIT的收购活动,明年这个趋势会继续,但不会是同等规模,因为REIT需要时间来消化所作出的收购。
在全球利率转而走低的大环境下,本地房地产投资信托(REIT)今年掀起收购浪潮,收购总额超过220亿元,创下历来最高水平。
分析师预计这些资产收购会推高REIT明年的每单位派息(DPU)增长,此外,低利率将继续鼓励REIT寻求资产收购,不过速度会有所放慢,REIT将更注重提升资产质量。
根据彭博社统计的数据,本地REIT今年的收购总额超过220亿元,是2014年高峰的三倍。
今年第三季有两宗大规模的收购交易,即腾飞瑞资(Ascendas REIT)以16亿6000万元收购30个商业园房地产,以及丰树商业信托(Mapletree Commercial Trust)以15亿5000万元收购丰树商业城(第二期)(Mapletree Business City II)及附近公用区。
星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿接受《联合早报》访问时指出,低融资成本推动了REIT的收购活动,明年这个趋势会继续,但不会是同等规模,因为REIT需要时间来消化所作出的收购。
“未来REIT的保荐机构仍然会是主要的资产注入来源,但更多资产处于早期发展或稳定期阶段,因此2020年预计会有更多第三方交易。”第三方交易指的是REIT向非保荐机构收购资产。
兴业证券(RHB)分析师维杰·纳达兰加(Vijay Natarajan)认为,接下来REIT将更加注重提升资产质量,优化投资组合回报。
瑞士信贷(Credit Suisse)私人银行东南亚研究主管甘素贞说:“要在本地找到能提高DPU、价格合理的资产困难,预计接下来会以海外收购为主。”她认为,澳大利亚、美国和欧洲的工业和数据中心领域呈现更多收购潜能。
陈伟祥和陈丽睿预计,凯德集团(CapitaLand)旗下的REIT会最积极收购,其次是丰树产业下的个别REIT和星狮地产信托(FCT)。
REIT每单位派息 明年料增长2.7%
过去一年,工业REIT收购活动最为积极,以扩展海外业务。马来亚银行金英证券分析师蔡树泰说:“海外资产多数是永久地契,会继续增强REIT的资产规模增长,而且加权平均租约较长,租约包括年租金上调,可支持DPU的清晰度。”
REIT积极收购推动了二级市场融资。新交所提供的数据显示,今年来REIT通过二级市场股本融资超过76亿元,比去年高出77%,也是历年来最高水平。今年的新股配售和附加股发行都获得了投资者热烈的反响。
随着我国经济明年好转,行业的供需情况良好,REIT明年预计可取得2.7%的DPU增幅,高于今年的1.9%。
陈伟祥和陈丽睿预计,其中工业和零售REIT的DPU增幅相对更高。
分析师普遍认为,目前REIT的估值从历史角度看偏高,但相对的基础上属于合理。
维杰指出,目前REIT的收益率为5.3%,比新加坡金融管理局10年债券高出3.5个百分点,低于历史平均水平,这说明REIT的估值偏高。
不过,这个收益率差距在全球仍属于高水平,意味着REIT的估值在全球水平不算高。
“全球利率展望仍然偏向鸽派,流动资金充足,市场情况不明朗,对收益型产品的兴趣不会突然急转直下。”
金管理局正在探讨提高REIT举债顶限。
维杰说,当局预计于明年上半年公布结果,决定是否把负债顶限从45%提高到55%。这有可能降低REIT的整体资本开支。目前REIT保持谨慎,平均负债率为35%,都低于40%,利息覆盖率也保持在5.8倍的健康水平。
陈伟祥和陈丽睿的计算显示,行业的负债率每提高5个百分点,可能带来价值100亿至150亿元的收购。
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